La respuesta corta: el recibo es una cadena de cuatro números
Para leer un recibo del IBI no hace falta entender el impuesto entero. Basta seguir una cadena que siempre va en el mismo orden: valor catastral → base liquidable → cuota íntegra → cuota líquida. Cada eslabón sale del anterior con una sola operación, y cada uno lo decide una administración distinta. Eso último casi ninguna guía lo explica: si el número que te chirría es la base liquidable, discutirlo con tu ayuntamiento es perder el tiempo.
El valor catastral es la base imponible (art. 65 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, en adelante TRLRHL). Restándole las reducciones que correspondan sale la base liquidable; aplicándole el tipo de gravamen, la cuota íntegra; y descontando las bonificaciones, la cuota líquida, que es lo que pagas. El artículo 71 lo dice con estas palabras, que hemos contrastado en dos fuentes independientes —la ficha de conceptosjuridicos.com y el texto del TRLRHL publicado por el propio Catastro—: «La cuota íntegra de este impuesto será el resultado de aplicar a la base liquidable el tipo de gravamen» y «la cuota líquida se obtendrá minorando la cuota íntegra en el importe de las bonificaciones previstas legalmente». Hay un quinto eslabón que solo aparece en algunos recibos y va después: el recargo por vivienda desocupada, que se calcula sobre la cuota líquida.
Base imponible y base liquidable: por qué casi nunca son el mismo número
Si tu recibo pone 90.000 € de valor catastral y 63.000 € de base liquidable, no hay error: la diferencia casi siempre es la reducción por revisión catastral. El organismo de recaudación de la Diputación de Cáceres lo explica en una pregunta frecuente dedicada a esto: tras una revisión, «los bienes inmuebles gozan de una reducción durante un período de nueve años», con un coeficiente que empieza en 0,9 y que «irá disminuyendo en 0,1 anualmente hasta su desaparición».
De ahí sale un efecto que sorprende: dentro de esos nueve años el recibo sube todos los ejercicios aunque no cambie nada de tu vivienda, porque el coeficiente reductor se encoge solo. Lo desarrollamos con un ejemplo numérico en por qué el valor catastral no coincide con lo que pagas de IBI.
El tipo de gravamen: la horquilla legal y sus tres excepciones
El tipo es el único número del recibo que decide directamente el pleno de tu ayuntamiento, en su ordenanza fiscal, y la ley le pone una horquilla. Según el artículo 72.1 del TRLRHL, en la redacción que reproduce Iberley, «el tipo de gravamen mínimo y supletorio será el 0,4 por ciento cuando se trate de bienes inmuebles urbanos y el 0,3 por ciento cuando se trate de bienes inmuebles rústicos, y el máximo será el 1,10 por ciento para los urbanos y 0,90 por ciento para los rústicos».
Esa horquilla tiene tres matices. Los bienes inmuebles de características especiales (autopistas, presas, centrales) tienen su propia escala: 0,6 % supletorio, del 0,4 % al 1,3 % (art. 72.2). Los incrementos por servicios prestados (art. 72.3) permiten subir unas décimas por encima del 1,10 % en capitales o municipios con transporte público colectivo. Y los tipos diferenciados por uso (art. 72.4) aplican un porcentaje más alto al 10 % de los inmuebles urbanos de mayor valor catastral de cada uso: por eso un local y una vivienda del mismo edificio pueden llevar tipos distintos.
Cuidado con una cifra que circula sin respaldo: alguna guía del sector, como la de Arquitasa, resume que «los tipos varían entre el 0,4 % y el 1,3 %» sin citar artículo. El 1,3 % existe, pero es el techo de los bienes de características especiales, no el de una vivienda. Como referencia, Madrid aprobó bajar su tipo del 0,428 % al 0,414 % para 2026: casi el mínimo legal.
Cuota íntegra y cuota líquida: la casilla que delata una bonificación que falta
Si en tu recibo la cuota íntegra y la cuota líquida son el mismo importe, no se te ha descontado ninguna bonificación: por definición solo puede aparecer en ese salto, nunca en el valor catastral ni en el tipo. El servicio de tributos de la Diputación de Alicante lo ilustra en su explicación del importe del recibo: 100.000 € de base al 0,7 % son 700 € de cuota; con una bonificación por familia numerosa del 60 % se restan 420 € y quedan 280 €.
Bonificaciones obligatorias (art. 73): «obligatoria» no quiere decir automática
El artículo 73 impone tres bonificaciones que todos los ayuntamientos deben reconocer. Según la ficha de beneficios fiscales del IBI de la sede electrónica de la Región de Murcia: entre el 50 % y el 90 % para empresas de urbanización, construcción y promoción inmobiliaria, máximo tres períodos impositivos; el 50 % de la cuota íntegra durante tres períodos para viviendas de protección oficial; y el 95 % para bienes rústicos de cooperativas agrarias.
«Obligatoria» se refiere al ayuntamiento, no a ti: son de carácter rogado. El Ayuntamiento de Tres Cantos lo dice sin rodeos en su página de bonificaciones: «La bonificación tendrá carácter rogado, debiendo presentar el sujeto pasivo la correspondiente solicitud», y si se pide fuera de plazo no se aplica a ese ejercicio sino «en el ejercicio siguiente». La de empresas constructoras es aún más estricta: hay que solicitarla antes del inicio de las obras.
Una discrepancia: esa misma página municipal clasifica como «potestativas» la de VPO y la de empresas de urbanización, mientras que la ficha murciana las sitúa entre las obligatorias del artículo 73. No hemos podido leer el artículo literal para zanjarlo, así que lo señalamos en vez de elegir. Lo práctico no cambia: hay que pedirla.
Bonificaciones potestativas (art. 74): la misma ley, cifras muy distintas según el municipio
El artículo 74 es un catálogo que cada ayuntamiento decide si adopta y con qué porcentaje, bajo un techo legal. En una vivienda los habituales son familia numerosa, hasta el 90 %, y energía solar, hasta el 50 %. Desde el Real Decreto-ley 29/2021, en vigor el 23 de diciembre de 2021, un apartado 7 permite además, según gtt.es, «una bonificación de hasta el 50 por ciento de la cuota íntegra del impuesto a favor de los bienes inmuebles en los que se hayan instalado puntos de recarga para vehículos eléctricos».
Que el techo sea el mismo en toda España no significa que el porcentaje lo sea. En Sevilla, la bonificación por familia numerosa llega al 85 % o al 90 % si el valor catastral no pasa de 60.000 €, y la de energía solar es del 50 %, pidiéndola antes del 1 de marzo. En Tres Cantos son el 50 % (75 % en categoría especial), con plazo hasta el 31 de diciembre, y el autoconsumo baja al 40 %, con una limitación relevante: «no se concederá la bonificación cuando la instalación sea obligatoria». Misma ley, hasta 40 puntos de diferencia para la misma familia: la única fuente fiable sobre tu bonificación es la ordenanza fiscal de tu ayuntamiento del ejercicio en curso. Tres Cantos suma además un 5 % por domiciliar y fraccionar el pago; es un beneficio distinto de los del artículo 74 y no hemos podido confirmar el precepto que lo ampara.
El recargo por vivienda desocupada: lo único que se suma después
Es el eslabón que rompe la lógica de «cada paso resta». La Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, reescribió el artículo 72.4 y, según gtt.es, permite un recargo escalonado sobre la cuota líquida: hasta el 50 % si el inmueble lleva desocupado más de dos años, hasta el 100 % si supera los tres, y 50 puntos más para titulares de dos o más viviendas desocupadas en el mismo municipio. En vigor desde el 26 de mayo de 2023.
Tres filtros dejan fuera a la mayoría de propietarios. Solo cuenta como desocupada la vivienda que lo esté «de forma continuada y sin causa justificada, por un plazo superior a dos años», con una lista larga de causas justificadas (traslado laboral, salud, obras, litigios o estar en venta o en alquiler). El titular debe tener además cuatro o más inmuebles residenciales. Y el ayuntamiento tiene que haberlo aprobado en su ordenanza: un trabajo del número 68 de la Revista digital del CEMCI (2025) señala que Barcelona lo regula en el artículo 10 de su ordenanza, Girona en el 9 y Zaragoza en el 13, mientras que «de manera sorprendente, el Ayuntamiento de Madrid no contempla actualmente en su ordenanza fiscal del IBI la figura del recargo», y advierte de que «aún no existe regulación expresa estandarizada del procedimiento» para acreditar la desocupación.
Si un número está mal, no todos se reclaman en el mismo sitio
El IBI es un impuesto de gestión compartida: el Catastro fija el valor catastral y la base liquidable; el ayuntamiento (o el organismo provincial que recauda por él) aplica el tipo, las bonificaciones y emite el recibo. Si lo que está mal son los metros, el uso, el año de construcción o el valor, la reclamación va a la Gerencia Regional del Catastro. Si es el tipo, una bonificación no reconocida o la titularidad, va al ayuntamiento. La OCU describe el circuito: primero se pide al Catastro la subsanación de discrepancias y, corregido el valor, se solicita al ayuntamiento «la devolución como ingreso indebido del IBI cobrado de más en los ejercicios anteriores».
Y aquí el dato que casi ningún artículo sobre el recibo del IBI menciona: el Tribunal Supremo ha respaldado esa devolución incluso con liquidaciones ya firmes. En la sentencia 1753/2023, de 21 de diciembre (rec. 5519/2022), reseñada por el portal La Administración al Día del INAP, razona que el hecho de que la corrección catastral tenga «efecto irretroactivo en el ámbito catastral no significa que quepa admitir la licitud de una deuda tributaria basada en un valor luego declarado erróneo». Antes de dar por perdido el IBI de ejercicios pasados, que un profesional mire si tu caso encaja.
Lo que no hemos podido verificar
Por honestidad: hoy no hemos podido abrir el texto del TRLRHL en el BOE, en ninguna de las rutas probadas. Los artículos 65, 71, 72, 73 y 74 se citan por las fuentes secundarias identificadas en cada caso, y cuando dos coinciden palabra por palabra lo decimos. No tenemos la redacción literal completa de los artículos 73 y 74, solo sus porcentajes contrastados en dos fuentes; tampoco el precepto que ampara la bonificación por domiciliación, ni estadística pública sobre cuántos municipios aplican el recargo. Los porcentajes de tu municipio están en su ordenanza fiscal, la única fuente que decide tu recibo.