Qué es exactamente la FEIN
Lo dice el artículo 10 de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Su apartado 1 obliga a darte «la información personalizada que necesite para comparar los préstamos disponibles en el mercado», con una antelación «que nunca será inferior a diez días naturales». El apartado 2 cierra el formato: se facilitará «mediante la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) que se recoge en el Anexo I de esta Ley».
Ese Anexo I es un modelo europeo de quince secciones numeradas, de «1. Prestamista» a «15. Supervisor», y la ley ordena que «el texto del presente modelo se reproducirá tal cual»: el banco rellena los corchetes, no redacta el documento. Las citas de esta guía salen del texto consolidado en PDF del BOE, con última modificación de 28 de diciembre de 2023.
Los diez días, y desde cuándo cuentan
El plazo está en el artículo 14, no en el 10, y no es solo para la FEIN. Ese artículo obliga a entregarte, «con una antelación mínima de diez días naturales respecto al momento de la firma del contrato», siete cosas: la FEIN; la FiAE o Ficha de Advertencias Estandarizadas; si el tipo es variable, un documento aparte con las cuotas «en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés»; el proyecto de contrato; la información de gastos; las condiciones de los seguros que te exijan; y la advertencia de tu derecho a asesoramiento notarial gratuito.
No se negocia: el artículo 3 dice que las disposiciones de la ley «tendrán carácter imperativo, no siendo disponibles para las partes contratantes» y declara nula «la renuncia previa de los derechos que esta Ley reconoce al deudor».
Hay un punto en el que la ley y la práctica no coinciden. La ley ancla el plazo en la entrega a ti: el artículo 15.2.a) manda al notario hacer constar «el cumplimiento de los plazos legalmente previstos de puesta a disposición del prestatario de los documentos». La práctica notarial mira el reloj desde la plataforma telemática: la notaría Jesús Benavides explica que «una vez que el Notario reciba toda la documentación de forma íntegra y correcta en dicha plataforma telemática, a partir del día siguiente es cuando comenzará el cómputo de los diez días naturales». Las dos fechas suelen ir juntas, pero no siempre: si el banco te manda la ficha un lunes y la sube al notario el jueves, la que cuenta es la segunda.
Hasta cuándo te vincula: la norma y el modelo no dicen lo mismo
Aquí está la frase que casi nadie reproduce entera. El artículo 14.1.a) dice que la FEIN «tendrá la consideración de oferta vinculante para la entidad durante el plazo pactado hasta la firma del contrato que, como mínimo, deberá de ser de diez días». Léelo despacio: el plazo es el pactado y diez días es el suelo, no el techo, así que el dato que manda está en tu ficha y no en la ley. Fíjate además en que aquí dice «diez días» a secas, mientras que el encabezado del mismo artículo dice «diez días naturales»; no hemos encontrado resolución oficial que aclare si son lo mismo.
Y hay una segunda tensión, dentro del propio modelo. El texto introductorio del Anexo I incluye esta línea: «(Si ha lugar) El presente documento no conlleva para [nombre del prestamista] la obligación de concederle un préstamo». Es opcional y viene del modelo europeo, mientras que el carácter vinculante es un añadido español del artículo 14.1.a). El portal del Cliente Bancario del Banco de España la describe como información «a modo de oferta vinculante» y añade un límite útil: «Las entidades no pueden condicionar la entrega de la FEIN a la contratación de algún producto adicional». El comparador HelpMyCash afirma que la validez suele rondar los treinta días y que el banco solo puede retirarla «si cambia la situación del cliente antes de la firma», pero no cita norma alguna. No damos una cifra única de vigencia porque la ley no la da: lo comprobable es la «fecha de validez» que tu banco haya escrito en tu ficha.
Más allá del interés: las cuatro secciones que deciden el dinero
El tipo es lo primero que mira todo el mundo y casi nunca es lo que separa dos ofertas parecidas. Estas cuatro secciones sí.
Sección 4: la TAE, y lo que la TAE no incluye
El modelo lo explica él mismo: «La tasa anual equivalente (TAE) es el coste total del préstamo expresado en forma de porcentaje anual. La TAE sirve para ayudarle a comparar las diferentes ofertas». Pero prevé también esta advertencia: «(Si ha lugar) Los siguientes gastos son desconocidos para el prestamista y no se incluyen por tanto en la TAE». Dos ofertas con la misma TAE pueden dejar fuera cosas distintas: mira qué hay listado debajo de esa frase.
Sección 8: «Otras obligaciones», es decir, las vinculaciones
Es la sección de los productos que te piden contratar para mantener el tipo, y el modelo avisa: «las condiciones de préstamo descritas en el presente documento (incluido el tipo de interés) pueden variar en caso de incumplimiento de las citadas obligaciones».
La ley pone límites. El artículo 17.1 dice que «quedan prohibidas las prácticas de venta vinculada de préstamos, con las excepciones previstas en este artículo», y el 17.3 abre la de los seguros: el banco puede exigirte un seguro de amortización y uno de daños, pero «deberá aceptar pólizas alternativas de todos aquellos proveedores que ofrezcan unas condiciones y un nivel de prestaciones equivalentes», y «no podrá cobrar comisión o gasto alguno por el análisis de las pólizas alternativas». Si en la sección 8 aparecen productos que no sean seguros, pregunta a cuenta de qué excepción se exigen.
Sección 9: el reembolso anticipado
Los topes están en el artículo 23 y se comprueban en un minuto. A tipo variable el banco puede pactar solo una de dos opciones, excluyentes entre sí: hasta el 0,15 % del capital reembolsado durante los cinco primeros años, o hasta el 0,25 % durante los tres primeros. A tipo fijo, hasta el 2 % los diez primeros años y el 1,5 % después. Y si pasas de variable a fijo, por novación o cambiando de banco, el tope baja al 0,05 % los tres primeros años y desaparece a partir de ahí.
El matiz que se pasa por alto: esos porcentajes son un techo, no un precio. El mismo artículo exige que la comisión no exceda «el importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista». Si no hay pérdida, no hay comisión, aunque el porcentaje esté escrito.
Sección 13: qué pasa si dejas de pagar
Se titula «Incumplimiento de los compromisos vinculados al préstamo» y avisa de que «en última instancia, puede ser desposeído de su vivienda si no efectúa sus pagos puntualmente».
Los números los fija el artículo 24: el vencimiento anticipado exige impagos equivalentes al 3 % del capital concedido —o doce cuotas mensuales— si ocurren en la primera mitad del préstamo, y al 7 % —o quince cuotas— en la segunda, más un requerimiento previo con «un plazo de al menos un mes». El interés de demora, según el artículo 25, es «el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales» y no puede capitalizarse. Los dos artículos dicen que «no admitirán pacto en contrario»: si tu ficha trae otra cosa, esa cláusula no vale.
Los gastos vienen repartidos por ley
El artículo 14.1.e) obliga a darte «información clara y veraz de los gastos que corresponden al prestamista y los que corresponden al prestatario», y acto seguido los reparte él mismo: «Los gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario y los de gestoría al prestamista»; «el prestamista asumirá el coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario y los de las copias los asumirá quien las solicite»; «los gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad corresponderán al prestamista»; y el impuesto de actos jurídicos documentados, según la normativa tributaria. Si en tu ficha aparecen la gestoría o el registro a tu cargo, eso no es una condición peor: contradice la ley.
La comprobación que más rinde: que los tres documentos digan lo mismo
La FEIN sola sirve de poco: lo que la convierte en herramienta es compararla con el proyecto de contrato, que según el artículo 14.1.d) «deberá ajustarse al contenido de los documentos referidos en las letras anteriores» e incluir «de forma desglosada, la totalidad de los gastos asociados a la firma del contrato». Tres papeles que por ley tienen que coincidir.
El artículo 15 pone al notario a verificarlo: levanta un acta previa donde consta el cumplimiento de los plazos y que ha asesorado sobre las cláusulas de la FEIN y de la FiAE «de manera individualizada y con referencia expresa a cada una, sin que sea suficiente una afirmación genérica»; además, «en presencia del notario, el prestatario responderá a un test». Si algo falla, el apartado 5 es tajante: «no podrá autorizarse la escritura pública de préstamo», y el artículo 22.2 añade que el registrador tampoco inscribirá sin la reseña del acta. Dos detalles prácticos: el acta «no generará coste arancelario alguno» y el notario lo eliges tú, con cita «como tarde el día anterior al de la autorización de la escritura».
Cómo usar los diez días
Tres pasadas bastan: una de datos (capital, plazo, tipo, TAE y fecha de validez), otra de dinero escondido (secciones 8, 9 y 13, contra los topes de los artículos 23, 24 y 25) y una de coherencia, con la ficha al lado del proyecto de contrato. Si algo no cuadra, dilo antes de la cita notarial, no en la firma. Y si estás comprando, conviene tener igual de mirada la nota simple: tenemos una guía sobre si el banco y la notaría aceptan una nota simple antigua y otra sobre cuándo hace falta una certificación registral.
Lo que no hemos podido verificar
Lo decimos en vez de rellenarlo. Uno: no hemos localizado resolución ni sentencia que concilie el carácter de oferta vinculante del artículo 14.1.a) con la frase del Anexo I según la cual la ficha «no conlleva para [el prestamista] la obligación de concederle un préstamo»; mostramos las dos porque las dos están publicadas. Dos: el cómputo desde la recepción por el notario procede de una fuente notarial privada, no de la ley ni de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública. Tres: hemos leído el consolidado del BOE con última modificación de 28 de diciembre de 2023; si hay cambios posteriores, no los reflejamos. Cuatro: la reseña del Banco de España sobre su Memoria de Reclamaciones de 2025 da el dato global —«se recibieron 30.970 reclamaciones, de las que se admitió algo más de un tercio (10.856)»— pero sin desglose de cuántas van del plazo de la FEIN, así que no damos ninguna cifra de ese tipo.